新增公寓，被禁！

李辰骏 2024-04-18 00:08 568

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一线城市楼市，又曝新消息。

4月9日，有传言称，广州将在全市范围内停止审批商务公寓等类住宅项目，而这一消息也很快得到了官方回复。

据广州市规划和自然(Nature)资源局工作人员向相关媒体透露，该局日前确实发布过《关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》。不过，该文件为内部文件，目前(Currently)仍在进一步沟通和研究中，一切以后续官方发布为准。

根据网传内容，为加重广州市商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公及新型产业类项目管理，严遏将上述项目变相改造为具备长期居住功能的商务公寓等“类住宅”建筑的行为，切实发挥公共设施基本功能，维护健康(Health)有序的房地产市场秩序，现提出：

“在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，编制土地出让方案时不得出现有关公寓等类住宅的表述。已出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，可按原规定继续办理后续审批手续。”

与此同时，严格规划许可审查审批。商业建设项目的平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述；建筑平面形体应规整，应采用公共走廊、公共卫生间方式布局，不得采用单元式可能住宅套型设计形式等等。

这也意味着，广州明令禁止新建公寓，但目前(Currently)市面上已有的存量公寓项目不受影响。

此前，由于住宅市场限购严格，部分居住和投资需求转至公寓，进一步推动了公寓市场的增长。但最近两三年随着房地产行业的下行，公寓市场也不可避免地受到影响。

克而瑞数据显示，2023年广州公寓成交9647套，是近五年来供求套数首个不足万套的一年。库存方面，截至2024年3月，广州公寓库存套数为28155套，去化周期为31个月。

另据广州中原研究发展部数据，3月广州公寓市场供应减少，合计供应304套1.37万㎡；全市成交506套合计3.29万㎡，成交量同比下降60%。

据悉，广州公寓去化周期已有10个月保持在30个月以上。而该国策一旦出台，一方面将有利于公寓存量市场的去化；另一方面，可能也将引导更多资金流向住宅等项目市场。

广东省城规院住房国策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州此举是为了严肃土地用途管制和项目审批规划。商务公寓等类住宅项目，土地用途是商办，规划按照商办项目审批，但实际用途是住宅，违反了土地用途管制和项目审批规划，导致本来用于实体产业和招商的空间，被发展成房地产，也导致脱实向虚的趋势。

事实上，早在2017年，广州就出台“330”新政要求，商办类物业销售对象应当是法人单位，不得作为居住使用，再次转让时，也应当转让给法人单位。直到2024年1月，才不再限定转让对象。

2017年3月，首都也发布了《关于进一步加重商业、办公类项目管理的公告》，宣布开发商的在建、在手商办类项目，购买者不得将房屋作为居住使用，再次出售时应当出售给企事业单位、社会(Society)组织。

同年5月，上海在《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》中提到，停止审批公寓式办公项目，并重新审核尚未上市销售的项目；对已批未建的项目要重新审图，发现违反规范和标准的，应依法予以撤销调整。

2020年7月，深圳也出台新政提出，全市范围内（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，并鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

李宇嘉指出，目前(Currently)已经诞生的商务公寓等类住宅项目，价格下跌幅度比住宅价格大很多，对不动产价格体系产生巨大的冲击，去化难度较大，给投资者、开发商造成巨大损失，不利于招商引资，明确了不再审批新项目，对稳定存量价格有积极作用。

“将来，不再有横跨住宅、非住宅之间的商办类，以后住宅就是70年产权的用地上建设，要按照生活(Life)需求配套公共设施。非住宅就是40可能50年产权用地出让建设的实体空间。”

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云也认为，广州“停止审批商务公寓等类住宅项目”举措，从市场影响来看，首先最直接的，就是后续新增公寓的体量肯定会明显减少，有助公寓市场价格的平稳，大平层公寓产品受益可能会更加明显。

同时，该国策也有望加快行政部门在中心区的土地收储，以增加中心区的住宅用地供应，更好地对接改善型需求。

文/乐居财经(Finance) 赵盼盼

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